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二手房常见问题及合同应注意事项

日期:2019-05-06 10:05

  目前,二手房买卖合同没有法定的统一标准范本,在实践中,各个中介公司的二手房合同样本各式各样,甚至同一公司的的二手房合同都各不相同。由于二手房买卖协议不规范、责任约定不明确导致纠纷的事例数不胜数。因此针对自身在二手房购买时的实际情况,起草、审查二手房买卖协议,是避免二手房纠纷的关键措施。笔者在此总结出一些二手房买卖中纠纷相对比较多的问题,而且是大家通常容易忽视的问题,希望本文能够给广大房屋交易人一些有益的启示。

  目前,通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式,但如果买方不能通过银行审查,这时买卖双方应当根据双方的实际付款能力进行约定,可以选择如果贷款不成,买方在某个期限内另行自筹资金购房,也可以约定如果贷款不成,终止买卖协议。

  在合同签订前应仔细检查房屋的状况,一是检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全,并且要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;二是检查房屋本身的质量。因为有一些问题是当时看不出来的,所以买二手房子最好像新房买卖一样请专业人士来验房。除了以上两点之外,还要注意看一下房屋是否被卖房人租赁。

  今年五月,国家发改委、住建部联合发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》,对商品房预(销)售行为、二手房中介经纪行为等予以规范,其中特别要求二手房过户时必须提供中介合同。此举意味着,今后从事二手房交易,在办理过户时,除了要向房产部门提交买卖双方签订的买卖合同之外,还要提交买卖双方与二手房中介三方签订的中介合同。其中明确指出,通过房地产经纪机构成交的房地产交易,办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的房地产经纪服务合同,意在杜绝“阴阳合同”这一市场顽疾。

  在实际操作中买方经常会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,特别应该对违约金支付时间也加以限制,从而提高合同约束效力。另外对于买方来说,除了要严格按照二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。切勿一次性全款支付,最好分批支付,等卖方将物业更名、户籍迁出之后再将房款全部交齐。

  买方同时应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日,因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。此外在交接房屋附属设施时,也要详细记录下物品的数量及品牌等,做到“先小人后君子”,以免以后发生纠纷能更好的维护自己的合法权益。

  还有一些虽然简单但是却很关键的问题也值得引起注意,例如:如果产权证上的房主与卖房人不是同一个人,操作卖房的人作为代理人必须取得房主的合法授权。授权文件应当规范、合法有效,并且要作为房屋买卖协议的附件;有些房屋附有车库或地下室,这些附属物应当一并转移,在买卖合同要作出约定;二手房因装修改变房屋结构的情况比较常见,如果改变房屋结构影响到房屋安全,其责任是相当重大的,在买卖合同中应当记载并约定相关事项;二手房土地使用期限,直接涉及买方的后期利益,如果剩余土地使用年限不清楚,应当让卖方合同中承诺如果剩余土地使用年限不实所承担的责任。

  


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